任意売却と競売の違いはこちらでご説明させていただきましたが、任意売却と通常の売却の違いをここでご説明させていただきます。

通常、担保設定されている不動産を売却し所有権移転を行うためには、債務額（残りの住宅ローン額）を用意し銀行に残額を全額返済し担保設定を抹消して所有権移転可能となります。

一般的な住宅ローンの例

平成5年に新築マンションを4,500万円で購入
現在のでのローン残高は3,200万円
売り物件のチラシを見ると、同じ広さの上階で現在2,300万円で売り出し中

もし今売りに出すと

売却代金2,300万円（満額で売れたと仮定）

-諸費用約80万円（仲介手数料・売り渡し費用等）
-ローン残高3,200万円（これを支払わないと所有権移転できない）

マイナス980万円となりますので、現金980万円が無いと売却できないと言うことです。
これが通常の売却の考え方

任意売却の場合
ローン残高3,200万円
売却代金2,300万円
この状態で差額分と手数料を用意いただくのが通常の売却
任意売却ではここで我々スタッフが銀行と交渉致します。

売却代金2,300万円からローンを支払っても900万円足りません。
銀行には900万円を分割で支払うので売却したい旨伝えます。
分割金額は月々3,000円から
諸費用が殆どかかりません。
仲介手数料は債務者（銀行）から頂戴いたします。

当サイトにご相談いただく案件の3割は他社とお客様の任意売却トラブルでのご相談です。

他社さんで取引が進んでしまいますと、途中から我々が介入することは出来ません。

その中からご相談が特に多いトラブル事例をご紹介いたします。

所有権移転後に引越費用（20万円）を渡して貰えると聞いていたのだが貰えなかった

一番多いのはこの手のご相談です。他にも金額が違う等のトラブルが非常に多いです。
取引を進めるに当たって業者側から書面で今後の流れを説明して貰うようにしましょう。
複雑なお金の流れになりますのでついつい任せっきりになってしまいますが、お客様自身で流れを理解頂かないとトラブルの原因になります。

仲介手数料の他に事務手数料等かなりの経費が掛かった

こちらもよくあるご相談のひとつです。
任意売却に当たっては、普段聞き慣れない不動産擁護が飛び交う中、毎回確認するのが億劫になります。
費用に関しては他社様での取引の際に弊社にご相談頂きましても、債権者との話し合いの仕方によって取引内容も変わってきますので必要な物なのかどうかお答えできません。
こちらも他のトラブルと同様に毎回本当に必要な費用なのか確認するようにしましょう。

任意売却での取り扱い金融機関で今一番多い借入先は住宅金融支援機構（旧　住宅金融公庫）です。
借り入れされた時期が比較的金利の高い時期であり、ステップ返済という「返済額が一定期間で上昇するシステム」が一番の原因かと思われます。
公庫利用の場合借入先は

1. 公庫のみ
2. 公庫+銀行・年金等
3. 公庫+金融機関+ノンバンク等のケースがあります。

任売ドットコムでは、任意売却に取り組む前に各借入先に抹消について相談に伺います。
金融機関によってはご本人でないと話に応じて貰えないこともありますので、スタッフが必ず同席しますのでご安心下さい。

任意売却で失敗するケースとしてノンバンクの抵当権や賃借権等の登記がネックになるケースがあります。
ご商売されておられるお客様に多いのですが、会社の資金を借り入れする際に闇金や金融ブローカーから高い金利で借り入れし、自宅に賃借権等設定される事が多いようです。
以前と違い現在短期賃借権は2004年で廃止されており、競売落札時には占有屋のような居座りが出来なくなりました。

任意売却でご相談いただく時には、皆さん余裕もなく切羽詰まった状態です。
後々のことを考えると、誤った判断が致命的なことにもなりかねません。

まだローンは滞納していないが毎月がきついと言う方もお気軽にご相談下さい。
早い相談が必ずあなたの負債を減らすことになります。

競売開始決定　取り下げの通知

画像は平成21年に裁判所から任意売却成立後に送られてきた物になります。

大阪地方裁判所第14民事部　裁判所書記官

上記当事者間の別紙物件目録記載の不動産に対する担保不動産競売事件は、平成21年○○月○○日、担保不動産競売の申し立てが取り下げられたことにより全部終了したので通知いたします。

競売開始決定後、任意売却により債権者から裁判所へ競売の取り下げを依頼して貰います。
取り下げ後、自宅に来る通知書の一部です。

注意書　大阪地方裁判所第14民事部

画像は平成21年に裁判所から競売開始決定時に送られてきた物になります。

競売開始決定後、大阪地方裁判所から自宅に来る通知書の一部です。

• 担保不動産競売開始決定
• 当事者目録
• 担保権・被担保債権・請求債権目録
• 損害金明細
• 物件目録

上記書類が付属しております。

この通知が届いている方は任意売却可能な期間が迫ってきております。
急いでこちらからご相談下さい。
ご相談専用ページ

物件目録

画像は平成21年に裁判所から送られてきた物になります。

競売開始決定後、裁判所から自宅に来る通知書の一部です。

• 担保不動産競売開始決定
• 当事者目録
• 担保権・被担保債権・請求債権目録
• 損害金明細
• 物件目録

上記書類が付属しております。

この通知が届いている方は任意売却可能な期間が迫ってきております。
急いでこちらからご相談下さい。
ご相談専用ページ

担保不動産競売開始決定

競売開始決定後、裁判所から自宅に通知書が来ます。
このページの後ろに

• 当事者目録
• 担保権・被担保債権・請求債権目録
• 損害金明細
• 物件目録

上記書類が付属しております。

この通知が届いている方は任意売却可能な期間が迫ってきております。
急いでこちらからご相談下さい。
ご相談専用ページ

任意売却で失敗しない4つのポイント

1. 業者選び
   不動産仲介となりますので必ず都道府県知事・国土交通省の認可を受けております。
   一部には実態の無い会社で営業している任意売却業者も有るようです。
   万一の事も考えて必ず確認いたしましょう。
2. こちらの希望・事情を聞いてくれるか？
   一方的に任意売却を勧めて専任媒介契約書に署名捺印を迫る不動産業者が多いと聞きます。
   皆様それぞれの事情や都合があるかと思います。
   「今何を優先するべきなのか」
   「どうすることが一番お客様のためになるのか」
   当然のことですが、営業マンによく理解して貰えないと勇み足な結果になりかねません。
3. 不透明な前払い金の請求はないのか？
   任意売却は単純な売買とは違いお金の流れが複雑です。
   買主が見つかり銀行との交渉に入りますと徐々に全体的なお金の流れが出てきます。
   任意売却しても住宅ローンが無くなるわけでは有りません。
   お客様が自身がお金の流れを理解頂き取引するようにしてください。
4. 信頼関係が築ける担当者か？
   大切な財産の処分をお客様と一緒に扱う事になります。
   安心してお願いできる担当者かどうかよく考えて依頼しましょう。

裁判所から競売開始決定が来た　任意売却可能な期限が迫って来ております。少しでも早くご相談下さい。

競売開始決定通知が来たと言うことは、あなたの住宅は近日中に裁判所内で公示（一般公開）されるということです。
おおよそですが4ヶ月から6ヶ月ほどで競売の開札となります。
開札日が来ますと、落札者が確定しておりますので任意売却はできません。

資料として裁判所内で公開されていますので、これから沢山の競売業者や一般の方が見学に訪れるでしょう。

少しでも早く弊社にお電話下さい。

最善の方法を提案させて頂きます。